10 月 10 日，众多商业地产机构纷纷发布了 2024 年第三季度报告。报告表明，在第三季度，上海办公楼物业市场的租金持续下跌，而成本驱动型的租赁需求却在不断增长。


仲量联行与 CBRE 世邦魏理仕所发布的报告均指出，第三季度上海全市共有两个甲级办公楼项目竣工并交付使用，总体量约为 16 万平方米。


其中，仲量联行的报告表明，在中央商务区内，南京西路板块有一个项目竣工交付，其总建筑面积达 91,161 平方米；在非中央商务区也有一个项目竣工，总建筑面积为 72,695 平方米。尽管新竣工项目的预租情况有限，然而在租金驱动下的搬迁升级需求作用下，整体非中央商务区的空置率环比降低了 0.5 个百分点。


在租金方面，仲量联行和世邦魏理仕的报告都明确显示，第三季度上海办公楼市场的租金依旧处于下跌态势。


CBRE 的报告指出，第三季度上海办公楼的总体租金报价环比下降 1.7%，降至每月每平方米 259.2 元，有效租金环比下降 3.5%，达到每月每平方米 185.8 元。核心商务区，特别是超甲级项目，由于受到部分租户外迁以及空置率上升的影响，租金下跌幅度相对更为明显。


仲量联行的数据显示，新增供应所带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使得整体市场仍然趋于谨慎。中央商务区的租金环比下降 5.0%，业主们为维持现有出租率，进一步调整了租金预期，通过提供更多的租金优惠来缩小与非中央商务区项目之间的价差。在第三季度，非中央商务区的租金环比下降 4.3%。非中央商务区租金的下降推动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时也增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。


值得注意的是，仲量联行的报告显示，除了租金优惠之外，部分业主还愿意为优质客户提供更多元化的一次性投入方案，以此来促成租赁交易。面对未来大量的新增供应，预计空置率较高的项目和板块将会持续面临租金下行的压力。


仲量联行中国区研究部总监姚耀称：“租金优惠已经成为推动以成本为导向的搬迁活动以及整个办公租赁市场升级的主要动力。”


世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示：“在未来六个月，上海办公楼市场预计会迎来 83 万平方米的新增供应，这虽然为租户提供了更多的选择，但在供应集中的区域也加剧了供过于求的挑战。为了应对这一局面，业主需要提供更多的激励措施和灵活条款来吸引租户。尽管上海办公楼市场在短期内面临诸多挑战，然而近期政府密集出台的支持性政策有望推动经济恢复到新的良性增长轨道，为市场注入了积极的信号。这些政策的正面效应可能需要一段时间才能完全释放，但从长期来看，这些政策将有效支撑办公楼市场需求的恢复，预计明年租赁需求将会有所改善。不过，租金水平的恢复仍需要时间。”


零售物业的租金也在继续下降。


仲量联行的报告显示，第三季度非核心商圈有四个项目开业，带来了近 34 万平方米的新增供应。新项目的预租进展都较为顺利，招商率在 70% 至 100% 之间。更多的业主愿意通过降低价格来吸引或留住租户，品牌的议价空间进一步增大。核心商圈首层的平均租金环比下降 1.3%，降至 46.1 元每平方米每天。非核心商圈首层的平均租金环比下降 2.0%，达到 16.3 元每平方米每天。在空置率方面，由于业主愿意提供更为灵活的租约和优惠条件来吸引和保留租户，核心商圈的空置率从 9.2% 降至 8.0%，非核心商圈的空置率也从 13.2% 下降到 12.7%。


在投资市场方面，CBRE 的报告显示，2024 年三季度，上海物业投资市场记录了 36 笔交易，交易金额总计 217.4 亿元，环比上涨 81.5%。交易笔数和总额相较于上季度都有大幅提升，以投资为目的的交易金额占比超过九成，投资情绪开始回暖。


在标的物业类型方面，按照交易笔数统计，办公楼物业交易仍然是主流的投资类型，但占比下降至 39%，交易标的大多为商办甲级办公楼。除了来自汽车、服饰等消费品制造业的自用买家外，外地政府平台的投资意愿依然强劲，例如河南投资集团收购了真如板块的星光耀广场整栋物业，同时本地宗教协会对上海的优质资产也表现出一定的投资热情。此外，零售物业与长租公寓交易并列第二，占比 14%。社区配套商业与位于非核心板块的购物中心是目前投资者的主要偏好类型；通过观察本季度内完成的长租公寓资产交易可以发现，地理位置靠近产业集聚区域的物业仍然是当下投资者关注的重点。


值得关注的是，仲量联行的报告显示，第三季度外资呈现出明显的回归趋势，投资交易占比从二季度的 3% 提升至 37%，这一积极动向预示着未来资本流动将会更加活跃。在买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著提高，合计投资交易占比达到 57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。


仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推动了市场的向好发展。房地产市场将再次迎来利好，预计未来会有更多大型机构投资者重回市场，共同推动上海市场成交量迈向新的台阶。